Л.Дөлгөөн: Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд төрийн ил тод байдал чухал байна

Б.ДАРЬСҮРЭН

 

“ХӨГЖИЖ БУЙ ОРОНД ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГИЙН САЛБАРТ АЖИЛЛАХ НЬ ИРЭЭДҮЙТЭЙ”

 

-Би 2006 онд АНУ-д суралцахаар явж байлаа. Тухайн үед англи хэлээ сайжруулах үүднээс оролцсон арга хэмжээ маань үл хөдлөх хөрөнгийн талаарх танилцуулга болж таарсан.  Өөрөөр хэлбэл, үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын компани хариуцан ажилладаг газрууд хөрөнгүүдээ танилцуулж байсан.

Тухайн үед Лос-Анжелес хотын барилгын төслүүд болон Азийн орнуудад борлуулагдаж буй Вилла төслүүдийг ч мөн танилцуулж байсан. Тэгэхэд үл хөдлөх хөрөнгийн салбар таалагдан үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалт, менежмент чиглэлээр суралцахаар шийдэж, Калифорниа мужийн “Пасифик стэйт” их сургуульд үл хөдлөх хөрөнгийн менежмент чиглэлээр магистрын зэрэг хамгаалсан.  Манайх шиг хөгжиж буй оронд үл хөдлөх хөрөнгийн салбар маш их ирээдүйтэй салбар гэдгийг олж харсан. 2012 онд эх орондоо ирж магистрын зэрэг хамгаалсан мэргэжлээрээ үл хөдлөх хөрөнгийн төсөл хэрэгжүүлэгч компанид дөрвөн жил гаруй ажилласан. Харин 2020 онд гэр бүлийн хүнтэйгээ ярилцаж, үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлал, менежментийн чиглэлээр компани байгуулахаар шийдсэн юм. Манай компани Санхүүгийн зохицуулах хорооноос тусгай зөвшөөрөлтэйгөөр үйл ажиллагаа явуулж байгаа дотоодын үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын компаниудын нэг юм. PM&I групп  нэр маань үл хөдлөх хөрөнгө, хөрөнгийн менежмент болон хөрөнгө оруулалт гэсэн утгатай. Бид одоо  нийслэлийн дундаас дээш үнэлгээтэй үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дээр голчлон ажиллаж байна.

 

“МАНАЙ САЛБАР ИЛҮҮ НЭЭЛТТЭЙ ИЛ ТОД БОЛЖ БАЙНА”

Блиц:

Боловсрол:

1999-2003 онд, Хүмүүнлэгийн ухааны их сургуулийг Олон улсын телевизийн сэтгүүлч мэргэжлээр төгссөн.

2008-2010 онд,  АНУ-ын Лос Анжелес хот дох Пасифик стэйт их сургуулийг Бизнесийн удирдлага “Үл хөдлөх хөрөнгийн менежмент” чиглэлээр магистрын зэрэг хамгаалсан.

Ажилласан байдал:

2003-2006 онд, “ТВ5” телевиз сэтгүүлч, хөтлөгч

2010-2012 онд,  АНУ-ын Лос Анжелес хот дох Пийр-Ти компанид менежер 

2012-2013 онд,  “Блумберг” телевиз сэтгүүлч, хөтлөгч

2013-2017 онд,  “МСиЭс Проперти” компанид борлуулалтын ажилтан

2013-2019 онд,  Монгол ТВ-ийн хөтлөгч

2020 оноос “Пропер Ти рийл эстэйт” ХХК-ийн Гүйцэтгэх захирлаар ажиллаж байна.

Оролцсон ажлууд:

“Асем виллаж”, “Белла виста”, “Будда виста”,” Жапан таун” зэрэг өндөр зэрэглэлийн үл хөдлөх хөрөнгийн төслийн борлуулалт.

Мөн Үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын салбарын “Дээвэр” нэгдсэн холбооны олон нийт, маркетингийн хорооны гишүүн.

-Үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын салбар гурван жил орчмын өмнөөс албан ёсны зохицуулалтад орсон. Өөрөөр хэлбэл, брокер, оффисууд Санхүүгийн зохицуулах хорооноос тавьсан тодорхой шалгууруудыг биелүүлэн  тусгай зөвшөөрөл авч үйл ажиллагаа эрхэлж байна. Түүнчлэн агент брокерууд ч Санхүүгийн зохицуулах хорооны сургалтад хамрагдаж, тусгай зөвшөөрөлтэй компанид ажилладаг болсон. Ингэснээр агент нь тусгай мэргэжил болж байна. АНУ-д гэхэд үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын салбар хэдийнэ хөгжиж, иргэд нь ч мэргэжлийн байгууллагаар үйлчлүүлж сурсан. Хувь хүмүүс байр худалдаалахдаа агентад хандах нь илүү хялбар, харин өөрөө зарахад цаг зав зарцуулж, сонголтоо буруу хийчихээд дараа нь буух эзэн буцах хаяггүй болох эрсдэлтэй учир энэ салбар өндөр түвшинд хөгжсөн байдаг. Тэгвэл манай улсад ч мөн адил хэдхэн жилийн өмнө сонингийн зар шүүж, олон сонголтгүйгээр тааралдсан байраа л худалдаж авдаг байсан бол одоо Санхүүгийн зохицуулах хорооноос тусгай зөвшөөрөл авсан 200 гаруй эрх бүхий байгууллагаар дамжуулан өөрийн хэрэгцээ, мөнгөнд нийцсэн байрыг мэргэжлийн түвшинд тайлбарлуулан үйлчилгээ авах боломжтой болсон. Жишээлбэл, хувь хүн байраа түрээслүүлэхдээ зуучлалын байгууллагад хандахад, агент боломжит түрээслэгчийг нь олж өгөхөөс гадна түрээсийн хугацаа дуустал тухайн байрны эзэнд цаг тухай бүрт нь төлбөр тооцоог нь шилжүүлүүлж, түрээслэгчийг СӨХ,  ашиглалтын зардлыг нь төлүүлэхээс эхлээд асуудал бүрийг хариуцаж буй нь үйлчилгээ авч байгаа, үйлчлүүлж байгаа талдаа таатай нөхцөл бий болгодог. Нөгөө талдаа гүйлгээ бүрийг үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын тусгай зөвшөөрөлтэй компаниуд Санхүүгийн зохицуулах хороонд тогтмол тайлагнадаг болж, энэ салбар илүү ил тод болж байна. Энэ нь далд эдийн засгаар орж ирсэн мөнгөөр үнэтэй орон сууц худалдан авч мөнгө угаах гэмт хэргээс урьдчилан сэргийлж байгаа өндөр ач холбогдолтой, хариуцлагатай ажил юм.  Цаашид энэ салбар эрүүлжиж, илүү хөгжих үндэс суурь болж байна гэж хардаг. Харин олон улсын түвшинтэй харьцуулах боломж  одоогоор бидэнд бага байгаа ч  алхам алхмаар урагшилж, тэдний алдаа онооноос суралцан богино хугацаанд хурдтай хөгжиж байна.

 

ТА ЗӨВ ГАЗАР, ЗӨВ АГЕНТАА СОНГОХОД Л БОЛНО

 

-Юуны өмнө танд үйлчилж байгаа үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын брокер тусгай зөвшөөрөлтэй байна уу гэдгийг шалгах хэрэгтэй. Учир нь та мэргэжлийн агентуудаас мэргэжлийн үйлчилгээ авснаар үл хөдлөх хөрөнгийн аливаа залилангийн гэмт хэргүүдээс сэргийлнэ. Цаашлаад, брокер танд хамгийн сайн чанартай үнэ цэн нь өсөх байршилд байгаа үл хөдлөх хөрөнгийг санал болгодог. Үүнд таны үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авах хэдэн төгрөгийн төсөвтэй байгаа ч чухал. Таны хэрэгцээ шаардлагад тулгуурлан үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын байгууллагууд тусалдаг. Дараа нь таны авахыг хүсэж байгаа үл хөдлөх хөрөнгө тухайн зуучлагч байгууллагад байгаа эсэхийг нягталж үзээд, танд тухайн агентуудын чадвар, үйлчилгээний соёл ямар байгаагаас шалтгаалан сонголтоо хийгээд явах нь зүйтэй. Та зөв газар, зөв агентаа сонгож чадвал таны цаг зав, мөнгийг хэмнээд зогсохгүй хамгийн зөв сонголт хийхэд туслах хүмүүс. Ер нь одоо үед үйлчлүүлэгчид өөрсдөө байраа борлуулах, худалдаж авах, түрээслэх гэхээс илүүтэйгээр чаддаг хүмүүст нь ханддаг болжээ.

 

“НЭГ ОРОН СУУЦ ХУДАЛДАЖ АВААД, НАСААРАА АМЬДАРЧ ҮР ХҮҮХЭДДЭЭ ӨВЛҮҮЛЭХ АСУУДАЛ ОДОО  ЦАГТ БАЙХГҮЙ БОЛСОН”

 

-Худалдан авагчид зуучлалын байгууллагуудыг “ченж” гэж хардаг. Үнэн хэрэгтээ бид худалдан авагчдад хамгийн сайн үйлчилгээ нөхцлийг санал болгох гэж л ажилладаг. Гэвч  худалдан авагч тал нь зуучлагчийг тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын үнэ дээр мөнгө нэмж зардаг гэсэн ташаа ойлголттой байдаг нь энэ салбар хөгжихөд сөрөг нөлөө үзүүлдэг. Үнэн хэрэгтээ үл хөдлөх хөрөнгийн эзэд хөрөнгийнхөө үнийг тогтоодог ч мэргэжлийн зуучлагчид тэдэнд байршлын давуу болон сул талууд, үнийн судалгаа, худалдааны нөхцөл зэргийг танилцуулан харилцан ярилцаж, аль болох бодит үнэлгээгээр зах зээлд гаргахыг хичээн ажилладаг. Нэг ёсондоо бид худалдан авагчийн өмнөөс зах зээлийн хамгийн таатай сайн нөхцөл, үнэлгээг хөрөнгийн эзэдтэй тохиролцдог гэсэн үг юм. Тиймээс худалдан авагчдын хувьд хамгийн сайн хамтрагч, зөвлөгч нь эрх бүхий зуучлан борлуулагч байгууллагууд байдаг.  Үл хөдлөх хөрөнгө гэдэг нь өөрөө үргэлж эргэлтэд ордог хөрөнгө. Нэг орон сууц худалдаж аваад, насаараа амьдарч үр хүүхэддээ өвлүүлнэ гэдэг бодол одоо  цагт байхгүй болсон. Хүн нэг амьдралын мөчлөгтөө хэрэгцээ шаардлагаас хамаараад багадаа 2-4 үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авч аль эсвэл түрээслэн ажиллаж амьдардаг. Тэр өөрчлөлт болгондоо үнэ цэнийг нь нэмэгдүүлж, мөн хэрэгцээндээ тохируулан өөрчилдөг байх нь чухал. Тиймээс мэргэжлийн байгууллагаар үйлчлүүлж зөвлөгөө авдаг байх нь маш чухал байдаг гэдгийг дахин хэлье. 

 

ТӨР НЬ ХУВИЙН ХЭВШЛЭЭ ДЭМЖИН АЖИЛЛАХ НЬ ЗӨВ

 

-Барилгын салбарт төр нь хувийн хэвшлээ дэмжин ажиллах нь зөв. Төр зөв төлөвлөж, тухайн төлөвлөлт хийсэн газруудаа дэд бүтцээр хангаж, газрын үнэлгээг ил тод нээлттэй болгож, түүнчлэн тухайн газарт  сургууль, цэцэрлэг, орон сууц, алийг нь барих боломжтой талаар зохицуулалт хийж өгдөг байх нь чухал. Жишээлбэл, Улаанбаатар хот аль зүгт тэлж, хаана ямар газарт шинэ төлөвлөлт хийн дэд бүтцээ татаж байгаа тухай, ямар төрлийн хэрэгцээ шаардлагад тулгуурлан юу барих хэрэгтэй байгаа талаараа ил тод мэдээлэх нь чухал. Ингэвэл барилгын компаниуд бүтээн байгуулалт хийхдээ төсөвт өртөгтөө тодорхойлж, борлуулалтын үнэлгээ ч илүү бодит ил тод болно. Энэ мэдээлэл ил тод байдаггүйгээс үүдэж, барилга хөгжүүлэгчид тодорхойгүй зардлууд гарч барилга баригдсаны дараа борлуулалтын үнэ өсөж, худалдан авагчдад үнийн дарамтыг бий болгосоор байна. Худалдан авагчид орон сууцны хөөсөрсөн үнэ, борлуулалтын үнэ бууна гэж хүлээдэг ч яг үнэндээ тийм боломж бага байдаг.  Хуучин цагт үл хөдлөх хөрөнгийг нэгэн хэвийн, сонголтгүйгээр нийлүүлдэг байсан бол өнөөдөр хувийн хэвшлийнхэн орон сууцыг худалдан авагчдын хэрэгцээ шаардлагад нийцсэн байршил, барилгын хийцлэлийн олон шийдлүүдийг санал болгож байна. Энэ бүх чиглэлээр зуучлалын байгууллагууд солонгорон дагнаж ажилладаг болсон дүр зураг ажиглагдаж байна. Цаашид үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлалын байгууллагууд барилгын компаниудтай хамтран ажиллах нь маш чухал. Учир нь тухайн төслийн байршилд ямар эрэлт хэрэгцээ байгаа талаарх судалгаа туршлага бидэнд бий. Ингэж хамтран ажилласнаар борлуулалт амжилттай хийгдэж, зуучлалын салбарын хөгжил ч хурдасна.

 

“ХУДАЛДАН АВАГЧИД ДӨРВӨН ХАНА БИШ, ОРЧИН ХУДАЛДАЖ АВДАГ БОЛСОН”

 

 -Тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэн, байршил эрэлт хэрэгцээнээс шалтгаалж борлуулалт хийгдэх хугацаа харилцан адилгүй юм. Зах зээлийн бодит үнэлгээтэй үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалт хурдан байдаг. Магадгүй нийлүүлэлт багатай хөрөнгийн мэдээллийг вэб сайтад оруулмагц борлуулагдах тохиолдол их. Тиймээс үнэлгээг илүү бодит байлгах тал дээр тухайн зуучлагчийн мэргэжлийн ур чадвар, судалгаа мэдээлэл маш чухал байдаг.   Борлуулалт урт хугацаанд зарцуулдаг үл хөдлөх хөрөнгө нь тухайн барилгыг хөгжүүлэгчид нь оршин суугчдыг биш, ашиг харж бүтээн байгуулалт хийсэнтэй холбоотой. Одоо худалдан авагчид дөрвөн хана биш, орчинг худалдаж авдаг болсон. Тиймээс ч манай компанийн эрхэм зорилго “Бид зүгээр нэг байр зарах биш, худалдан авагчдад орчин, тэр дундаа мэдрэмжийг худалдан авахад зуучлана” гэсэн зорилготой.  Худалдан авагчийн орон сууцандаа оруулж байгаа хөрөнгө оруулалт ирээдүйд буурах биш өсөх ёстой. Үүнийг ойлгосон барилгын компаниудын төслийн борлуулалт хурдан байдаг. Улаанбаатар хотын хүн амын 40 хүрэхгүй хувь нь орон сууцанд амьдарч байна. Тиймээс зах зээл дээр түрээсийн байрны эрэлт маш өндөр байдаг. Эрэлт их, нийлүүлэлт бага байгаагаас шалтгаалан түрээсийн үнэ сүүлийн жилүүдэд 20-30 орчим хувиар нэмэгдсэн тоон үзүүлэлт байна.