Түрээсийн байрны эрэлттэй зэрэгцэн залилах гэмт хэрэг ихэсдэг

      Хичээлийн шинэ жил эхлэхтэй зэрэгцэн түрээсийн байрны эрэлт нэмэгдэж, иргэд байр хайх нь түгээмэл болдог. Энэ үед үл хөдлөх хөрөнгийн дундын зуучлалын байгууллага болон эрх зүйчээс зөвлөгөө тусалцаа авалгүй  иргэд хоорондоо шууд тохиролцон түрээсийн гэрээ байгуулах нь түрээслүүлэгч байраа алдах, түрээслэгч нэг байрыг цааш нь хэд, хэдэн хүнд дамжуулан түрээслэх, урьдчилгаа мөнгөө алдах бусад эдийн болон сэтгэл санааны  хохирол, эрсдэлийг дагуулдаг.

Тухайлбал, иргэн М нь /түрээслэгч/ байрных нь радиатор дэлбэрсний улмаас халуун ус алдаж доод давхрын айлд хохирол учруулжээ. Улмаар тухайн байрны усыг хоёр цаг орчим хаах шаардлага үүссэн байна. Түрээсийн гэрээнд дотоод засварын хариуцлагыг тодорхой тусгаагүй, мөн түрээсэлж буй байраа урьдчилан сайтар шалгаагүйгээс болж түрээслэгч 380-450 мянган төгрөгөөр шинэ радиатор худалдан авч солиход хүрсэн байна. Түүгээр ч зогсохгүй өвлийн улиралд орц, байрны халаалтыг олон цагаар зогсоосон болон засвар, үйлчилгээний зардал нэмж төлжээ. Өөрөөр хэлбэл, түрээслүүлэгч түрээсэлсэн орон сууцныхаа урсгал засвар, үйлчилгээг хариуцах үүрэгтэй. Гэвч гэрээндээ энэ тухай аль, аль нь тусгаагүйгээс түрээслэгч ийнхүү хохирчээ. 

Мөн өөр нэг тохиолдолд түрээслэгч гадаадад байгаа гэх өмчлөгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчтэй гэрээ байгуулан байрандаа оржээ. Гэвч удалгүй өөр хүн тухайн орон сууцыг худалдан авсан гэж мэдэгдэн, байрнаас гарах эсвэл түрээсийн төлбөрийг нэмэгдүүлэх шаардлага тавьсан тул түрээслэгч байрнаасаа гарахад хүрсэн байна. Тухайн байрны ордер нь банкны барьцаанд байдаг тул эх хувийг харах боломжгүй. Тухайн орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн  гэрчилгээний хуулбарыг харж итгэлцэл дээр гэрээ хийсэн нь мөн л эрсдэлтэй байх нөхцөлийг бүрдүүлжээ.
Харин цахим орчинд нийтлэгдсэн хуурамч зарын улмаас мөнгөө алдсан тохиолдол ч байгаа аж. Нэгэн иргэн Facebook-ээс сард 1.4 сая төгрөгийн түрээстэй хоёр өрөө байрны зар харж, холбогдоход "өөр хүн түрээслэх гэж байгаа тул 800 мянган төгрөгийн урьдчилгаа шилжүүлж байраа баталгаажуул" гэсэн шаардлага тавьжээ. Урьдчилгаа мөнгөө шилжүүлсний маргааш байрандаа орох гээд очтол цоожтой байжээ. Хөршүүд нь байрны эзэн хөдөө явсан, одоогоор эзэнгүй байгаа талаар хэлсэн байна. Үүнээс хойш тухайн зар нийтэлсэн хүнтэй дахин холбогдож чадалгүй, урьдчилгаа мөнгөө алдсан байна бөгөөд энэ төрлийн зөрчлийг залилах гэмт хэргийн төрөлд тооцдог байна. 

Түрээсийн байрны үнэ жил бүр нэмэгдэх хандлагатай 

Нөгөөтээгүүр, иргэд түрээсийн үнийг зохиомлоор өсгөдөг хандлагатай. Тухайлбал, иргэн С нь ипотекийн зээлээр нэг өрөө орон сууцыг 170 сая төгрөгөөр  худалдаж аваад цааш нь түрээслэхдээ уг зээлээр авсан байрынхаа сард төлөх мөнгөн дүнгээс хамаарч тогтоосон гэж байв. Тэрээр хотын төвд 1.2 сая төгрөгөөр түрээсийн үнээ тогтооход зээлээр авсан байрныхаа сарын төлбөрөө төлж хүрэхгүй учраас 1.5 сая төгрөг болгосон гэж ярьж байсан юм. Тиймээс хэт хямд бол луйвар хэт өндөр үнэтэй нь хөөрөгдсөн үнэ болохыг анхаарах хэрэгтэй. 

Энэ оны эхний таван сарын байдлаар залилах 8827 гэмт хэрэг бүртгэгдсэний 85 орчим нь орон сууцны түрээстэй холбоотой зөрчил байжээ. Тэгвэл өнгөрсөн онд ийм төрлийн зөрчил 200 гаруйгаар бүртгэгдсэн байна. Зөвхөн 2026 оны нэгдүгээр сар гэхэд зөвхөн түрээстэй холбоотой 17 зөрчил бүртгэгдэж нийт залилах гэмт хэргийн тоо 27.6 хувиар өссөн мэдээг Цагдаагийн байгууллагын хэмжээнд бүртгэсэн тайлан мэдээд дурдсан байна. Гэхдээ орон сууцны түрээсийн үйл ажиллагаанаас болж хохирсон зөрчил, гэмт хэргийн тоог нарийвчилж гаргасан зүйл алга.
Сүүлийн гурван жилийн байдлаар орон сууцтай холбоотой залилах гэмт хэрэг 1167 бүртгэгдэж, 3000 гаруй иргэн 118.2 тэрбум төгрөгөөр хохирчээ. Тодруулбал,2024 онд орон сууцтай холбоотой залилах гэмт хэрэг 456 бүртгэгдэж, 820 иргэнд 32.5 тэрбум төгрөгийн хохирол учирсан. 2025 онд орон сууцтай холбоотой залилах гэмт хэрэг 512 гарч, 1145 иргэнд 62.8 тэрбумын хохирол учруулсан байна. Харин 2026 оны эхний дөрвөн сарын байдлаар энэ төрлийн гэмт хэрэг 199 бүртгэгджээ. Улмаар 1348 иргэнд 22.9 тэрбум төгрөгийн хохирол учруулаад байгаа аж.
Дээрх тохиолдлууд нь түрээсийн гэрээг хууль ёсны зуучлалын байгууллагын тусалцаа авалгүйгээр хийснээс болж ийнхүү хохирсон байдаг. “Одоо хичээлийн шинэ жил эхэлж, оюутнууд цуглах цагаар орон сууц худалдах, худалдан авах, түрээсийн байрууд, их дээд сургуульд элсүүлэх зэргээр залилах төрлийн хэргүүд нэмэгдэх хандлагатай байна. Цагдаагийн байгууллагаас хэрэг зөрчил ихэсдэг дүн шинжилгээнд суурилан, тухайн гэмт хэрэг гарахаас урьдчилан сэргийлэх ажлуудыг хийсээр байдаг ч иргэд олон нийт хэрэг гарахаас өмнө хайхрахгүй, ямар нэг ноцтой хэрэг бүртгэгдэх үед сэрэмжлүүлэг явагдаж байсныг хожуу анзаардаг нь харамсалтай” гэж ЦЕГ-ын Урьдчилан сэргийлэх албаны ахлах мэргэжилтэн, цагдаагийн хошууч А.Итгэлт хэлсэн юм.
 Мэргэжлийн зуучлалын байгууллага болон хуульчдын тусалцаатай  гэрээ байгуулах нь өмчлөх эрх, төлбөр тооцоо болон талуудын хариуцлагыг баримтжуулж, ижил төрлийн хохирлоос урьдчилан сэргийлэх боломжийг бүрдүүлдэг гэж Монголын хуульчдын холбооны танхимаас мэдээлдэг.

Түрээсийн зуучлалын хөлс түрээсийн үнийн дүнгийн 0.2 хувиас хэтрэхгүй байх заалттай

Дундын зуучлалын байгууллагаар дамжуулан гэрээ байгуулснаар түрээслэгч, түрээслүүлэгчийн эрх, үүргийг тодорхой тусгаж, гэрээний хугацаанд тогтвортой амьдрах эдийн засгийн хохиролд өртөхгүй байх эрх зүйн баталгаа бүрдэх боломжтой. 
Цахим орчинд орон сууц худалдана, түрээсэлнэ гэсэн утга бүхий заруудын 30 орчим хувь нь залилах гэмт хэргийн шинж агуулсан байгааг ЦЕГ-аас мэдээлжээ. Гэмт хэргийн хохирогч болохоос урьдчилан сэргийлж, орон сууц түрээслэхдээ юуг анхаарах талаар мэргэжлийн эрх зүйчдээс зөвлөгөө авах шаардлагатай. 
Иргэдийн дунд үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлалын үйлчилгээ өндөр шимтгэл авдаг гэх ойлголт байдаг. Гэвч холбогдох зохицуулалтын дагуу түрээсийн гэрээ зуучилсны төлбөр нь түрээсийн үнийн дүнгийн 0.2 хувь  байхаар тогтоогдсон байдаг. Гэхдээ энэ хувь харилцан адилгүй үйлчилдэг гэхэд болно.
Эрх зүйч Г.Анар зөвлөхдөө “ Цахим орчинд түрээслүүлэхээр нийтлэгдсэн үл хөдлөх хөрөнгийг заавал өөрийн биеэр очиж үзэх. Ихэнх тохиолдолд залилах гэмт хэрэг үйлдэж буй этгээд хуурамч зураг ашиглан олон нийтийн сүлжээнд хуурамч зар байршуулдаг. Танд байраа түрээслэхээр танилцуулж буй этгээд нь тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн хууль ёсны эзэмшигч гэдгийг шалгах. Ингэхдээ төрийн үйлчилгээний EMongolia системээр үл хөдлөх хөрөнгийн лавлагаа авч шалгах.  Нэг цэгийн үйлчилгээний төвүүдэд байрлах киоск машинаас лавлагаа авах, өөрт ойрхон Улсын бүртгэлийн байгууллагаас биеэр очиж авч болно” гэсэн юм. 
Түрээслүүлэгч тал үл хөдлөх хөрөнгийн эзэмшигч нь мөн тохиолдолд түрээсийн гэрээг заавал бичгээр байгуулах хэрэгтэй гэв. Өөрөөр хэлбэл, гуравдагч этгээдийн шаардлагаар гэрээ цуцлахыг хориглодог байх нь. Түүнчлэн түрээслүүлэгч тал түрээсийн гэрээний хугацаа дуусахаас өмнө гэрээ цуцалсан тохиолд түрээслэгчид нэг сарын түрээсийн төлбөртэй тэнцэх хэмжээний торгууль төлнө гэх мэт. Эцэст нь гэрээг заавал нотариатаар гэрчлүүлэх. Нотариат түрээслүүлж буй этгээдээс үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээг шаардах тул танд давхар урьдчилан сэргийлэлт болдог. Мөн гэрээнд үл хөдлөх хөрөнгийг хүлээн авч, тавилга эд хогшлын тоо ширхэг, эдэлгээний байдлыг /хуучирч муудсан, эвдэрхий зэрэг/ нэг бүрчлэн бичиж, зургийг нь авч хавсарган гарын үсэг зурж баталгаажуулах хэрэгтэй. Энэ нь таны гэрээний хугацаа дуусаж түрээсийн байрыг хүлээлгэн өгөх үед үүсэж болох эрсдэлээс хамгаалах боломжтой.Тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн ашиглалтын төлбөрийн үлдэгдэл /ус дулаан, цахилгаан, интернэт, СӨХ/-ийг шалгуулж, үлдэгдэлтэй тохиолдолд акт үйлдэн баталгаажуулах шаардлагатай ажээ. 

Ц.МЯГМАРБАЯР, М.ХУЛАН